房地美通过拍卖处置428 million美元逾期住房抵押贷款

房地美于2026年10月8日宣布，已完成一项拍卖，处置了其抵押贷款相关投资组合中的1,968笔不良住房第一留置权抵押贷款。¹ 整笔交易涉及的基础债务未偿本金余额约为428 million美元。¹ 本次剥离是在该机构的标准资产池发售（通常称为SPO）框架下执行的。¹ 这些不良资产被划分为四个独立的贷款组，由分布在不同地理区域的住宅物业提供担保。¹ 整批贷款全部为严重逾期账户，直接从该机构保留的投资账目中剥离。¹

相关交易记录显示，这四个独立资产池的未偿余额分别为189.0 million美元、128.3 million美元、71.4 million美元和39.3 million美元，总计达到公布的428.0 million美元余额。¹ 与此同时，各批次对应的贷款笔数分别为911、608、296和153个账户，合计为1,968笔债务。¹ 各资产池内的平均贷款余额在207.4 thousand美元至256.9 thousand美元之间。¹ 拍卖结果显示，VRMTG ACQ, LLC获得了资产池1、资产池2和资产池3的中标份额，而Igloo Series VII Trust成为资产池4的买家。¹

与这些账户相关的借款人经历了严重且长期的还款中断，各资产池的平均逾期时间达15至21个月不等。¹ 由于长期处于逾期状态，房主通常已经历过先前的损失缓解评估（例如贷款重组尝试或其他止赎替代方案），或者已经在进行正式的止赎程序。¹ 该抵押品的一个显著特征是，总余额中约有51%对应于过去曾进行过重组但随后再次发生违约的抵押贷款。¹ 二次违约的高度集中凸显了转让资产中普遍存在的长期还款阻力。¹

各资产池的承销指标显示，根据经纪人价格意见评估得出的当前贷款价值比在49%至67%之间。¹ 如果按未偿本金余额评估，对应的综合贷款价值比指标更高，介于59%至74%之间。¹ 以未偿本金余额的百分比衡量，竞争性竞标产生的次高保护价竞标落在80%多至90%多的中间水平。¹ 这些定价水平反映了参与的不良债务买家相对于面值所给出的折价资产估值。¹

正式销售活动始于2026年9月16日，当时该企业代表及其指定的交易顾问开始接触活跃于不良债务市场的潜在买家。¹ 房地美聘请了美银证券和第一金融网络公司在整个拍卖过程中担任外部财务顾问。¹ 在选定中标者后，该企业预计这笔多资产池交易将于2026年12月正式完成结算。¹ 除本次主要销售外，房地美还为寻求对即将推出的延长时限资产池发售（EXPO）竞标的合格参与者设定了2026年10月23日的提交截止日期，该发售涉及较小规模的住宅债务。¹

在移交之前，这些基础贷款由四家持有执照的抵押贷款服务机构经办：Select Portfolio Servicing Inc.、以Shellpoint Mortgage Servicing名义运营的NewRez LLC、Selene Finance LP，以及以Rushmore Servicing名义运营的Rocket Mortgage, LLC。¹ 从合同角度上，购买这些债务的实体必须履行目前针对相关借款人有效的所有损失缓解协议。¹ 除了少数例外情况外，买方还必须主动与陷入困境的借款人沟通以提供额外援助，并负责完成所有尚未解决的纾困程序。¹ 纳入此类服务规定旨在支持借款人获得更具建设性的结果，并促进社区的稳定。¹

此次招标是房地美针对存量债务既定策略的一部分，该策略强调以符合经济效益的方式削减其投资账目中流动性较低的资产。¹ 该投资组合管理工具包涵盖不良资产出售、重新履约抵押贷款证券化交易以及结构化重新履约交易。¹ 自2011年以来，这家政府赞助企业已累计剥离了11.4 billion美元的不良资产。¹ 在同一时间段内，它已将大约81.7 billion美元的重新履约贷款打包成结构化产品。¹ 该重新履约规模包括通过全额担保抵押贷款支持证券发行的30.5 billion美元、根据成熟信用风险转移结构发行的37.6 billion美元，以及通过成熟贷款结构化交易渠道发行的13.6 billion美元。¹

这些资本管理计划均服务于房地美更广泛的机构宗旨，即促进全国各家庭获得住房所有权，并在经济周期的各个阶段保持流动性、稳定性和可负担性。¹ 自1970年成立以来，这家受联邦支持的企业已协助数千万家庭购买、租赁或保留住宅物业。¹ 剥离有问题的不良金融工具旨在保护该企业的资本状况，同时将高接触度的追偿服务转移给专业的市场参与者。¹ 这种资产负债表清理工作支持了该企业在不断变化的经济环境中践行其首要的公共使命。¹

这笔贷款拍卖是在房地美高管风险监督部门出现高层人事变动后立即进行的。¹³ 提交给美国证券交易委员会的监管备案文件证实，执行副总裁兼首席风险官阿尼尔·辛杜贾已于2026年10月1日离职。³ 辛杜贾自2015年起一直掌管企业风险职能，最初在前任首席执行官唐纳德·莱顿任内被任命为首席企业风险官。³ 他的职责包括监督全机构涵盖信用、市场、流动性、操作、模型和合规类别的各类风险敞口。³ 原投资与资本市场执行副总裁约翰·格莱斯纳于2026年10月1日接任首席风险官，其薪酬保持不变。³

格莱斯纳自2010年起就一直在房地美工作，在资本市场业务的高级职位上积累了深厚经验，负责管理该公司的融资、对冲和发债工作。³ 接替格莱斯纳先前职责的是凯文·程，他曾担任负责抵押贷款资产和风险转移的高级副总裁，现被任命为领导投资与资本市场部门的高级副总裁。³ 现有事实表明，这笔428 million美元的资产出售与上述风险管理调整属于独立的机构事件，人事调整于10月1日生效，而该交易于2026年10月8日公布。¹³ 整个组织由首席执行官肯尼·M·史密斯领导，他是一名注册会计师，于2025年12月由董事会选定。³ 史密斯在德勤咨询公司拥有27年的工作经验，曾在此担任副主席兼美国金融服务业务主管长达5年，并在2008年至2019年期间担任富国银行的全球首席客户服务合伙人。³

房地美的人员更迭与当前联邦支持的住房机构中更广泛的管理层调整相吻合。³ 同行机构房利美于2026年8月解雇了多个业务部门的一批资深员工。³ 这些裁员代表了联邦住房金融局局长兼房利美董事会主席比尔·普尔特领导下的最新一轮管理层变动。³ 在这些管理层调整之中，各政府赞助企业继续剥离逾期债务组合，并推进结构化的资产压缩计划。¹³