フレディマック、競売を通じて428 millionドルの延滞住宅ローンを売却

フレディマックは2026年10月8日、住宅ローン関連投資ポートフォリオから1,968件の居住用第1順位不良抵当権を処分する競売を完了したと発表した。¹ 取引全体における原資産の債務は、未払い元本残高で約428 millionドルに達する。¹ この売却は、一般にSPOと呼ばれる同社の「スタンダード・プール・オファリング（Standard Pool Offerings）」枠組みの下で執行された。¹ これらの不良資産は、様々な地域に分散した住宅物件に裏付けられた4つの個別のローン分類グループに分割された。¹ この一連の対象債権はすべて、同社の保有投資勘定から直接切り離された深刻な延滞口座のみで構成されている。¹

関連取引記録によると、4つの異なるプールは189.0 millionドル、128.3 millionドル、71.4 millionドル、39.3 millionドルの未払い残高で構成されており、合計すると発表された428.0 millionドルの残高になる。¹ 同時に、これら各トランシェ内のローン件数は911件、608件、296件、153件と記録されており、合計1,968件の債務数と一致している。¹ 個別プール内の平均ローン残高は207.4 thousandドルから256.9 thousandドルの範囲であった。¹ 競売の結果、VRMTG ACQ, LLCがプール1、プール2、プール3の落札枠を確保し、Igloo Series VII Trustがプール4の買い手となった。¹

これらの口座に紐づく借り手は、プール全体で平均延滞期間が15か月から21か月に及ぶなど、深刻かつ長期にわたる返済滞延を経験している。¹ 延滞状態が長期化しているため、対象の住宅所有者は通常、ローンの再編の試みや差し押さえに代わる他の手段など、事前の損失軽減審査を受けているか、あるいはすでに正式な差し押さえ手続きの渦中にある。¹ この担保の際立った特徴として、総残高の約51 percentが、過去に条件変更された後に再び不履行に陥った住宅ローンに該当する点が挙げられる。¹ このような再不履行の大規模な集中は、譲渡された対象全体に慢性的な返済摩擦が存在していることを浮き彫りにしている。¹

各プールを通じた引受指標では、ブローカー価格意見書（BPO）に対して算出された現在のローン・トゥ・バリュー（LTV）比率は49 percentから67 percentの範囲に及んでいた。¹ 未払い元本残高に基づいて評価した場合、対応する複合LTV指標はさらに高く、59 percentから74 percentの間に位置した。¹ 競争入札により、未払い元本残高に対する割合として測定された2番目に高いカバービッドは、80s台半ばから90s台半ばのレンジとなった。¹ これらの価格水準は、参加したディストレスト債務の買い手によって額面に対して適用された、割引資産評価を反映している。¹

正式な売却活動は2026年9月16日に開始され、同社の担当者および指名された取引アドバイザーが、不良債権市場で活動する潜在的な購入者へのアプローチに着手した。¹ フレディマックは、競売プロセス全体を通じた外部財務アドバイザーとして、BofAセキュリティーズおよびファースト・ファイナンシャル・ネットワークを起用した。¹ 落札者の決定を受け、同社はこの複数プール取引が2026年12月に正式に決済されると見込んでいる。¹ この主要な売却に加え、フレディマックは、より少量の住宅債務を対象とする今後の「延長期間プール・オファリング（Extended Timeline Pool Offering: EXPO）」への入札を希望する適格参加者向けに、2026年10月23日の提出期限を設けた。¹

譲渡に至るまで、原資産ローンは認可を受けた4社の住宅ローンサービサー（セレクト・ポートフォリオ・サービシング、シェルポイント・モーゲージ・サービシングとして事業を展開するニューレズ、セレネ・ファイナンス、ラッシュモア・サービシングとして事業を展開するロケット・モーゲージ）によって管理されてきた。¹ 債務を購入した事業体は、対象となる借り手に対して現在実施されているすべての有効な損失軽減協定を尊重することが契約上義務付けられている。¹ さらに買い手は、限られた例外を除き、未解決の救済手続きを完了まで進めつつ、困難に直面している借り手に支援の追加提案を積極的に行うことが義務付けられている。¹ こうしたサービシング要件は、より建設的な借り手側の結果を支援し、地域の安定を促進するために特別に組み込まれている。¹

この入札は、投資勘定内の流動性の低い保有資産を経済的に健全な方法で削減することを重視する、フレディマックの既成債務に対する確立されたアプローチの一環を成している。¹ このポートフォリオ管理ツールキットには、不良資産の売却、再履行住宅ローンの証券化取引、および組成型再履行取引が含まれる。¹ 2011年以降の累計で、この政府支援機関は11.4 billionドルの不良資産を売却してきた。¹ 同期間にわたり、同社は約81.7 billionドルの再履行ローンを組成商品へとパッケージ化した。¹ その再履行ローンの規模には、完全保証付き住宅ローン担保証券を通じた30.5 billionドル、シーズンド信用リスク移転（SCRT）構造下での37.6 billionドル、およびシーズンド・ローン組成取引（SLST）チャネルを通じた13.6 billionドルが含まれる。¹

これらの資本管理プログラムは、景気サイクルのあらゆる局面を通じて流動性、安定性、手頃な価格を維持しながら、全米の世帯に向けた住宅所有機会を促進するという、フレディマックのより広範な企業目的に基づいて運営されている。¹ 1970年の設立以来、この連邦政府支援法人は何千万もの家族の住宅購入、賃貸、または保有継続を支援してきた。¹ 問題のある不良金融商品を処分することは、きめ細かな回収サービシングを専門の市場参加者に移行させつつ、同社の自己資本ポジションを保護することを目的としている。¹ このバランスシートの健全化は、変化する経済環境の中で同社が担う極めて重要な公共的使命を支えている。¹

このローン競売は、フレディマックのエグゼクティブ・リスク監視部門内での高レベルの人事異動の直後に具体化した。¹³ 米証券取引委員会（SEC）に提出された規制開示書類によると、エグゼクティブ・バイス・プレジデント兼チーフ・リスク・オフィサー（CRO）のアニル・ヒンドゥージャ氏が2026年10月1日付で退職したことが確認された。³ ヒンドゥージャ氏は、元最高経営責任者（CEO）のドナルド・レイトン氏の下で最初にチーフ・エンタープライズ・リスク・オフィサーに任命されて以来、2015年から全社的なリスク機能を統括していた。³ 同氏の任務には、信用、市場、流動性、業務、モデル、および規制コンプライアンスの各区分にわたる全社的なエクスポージャーの監視が含まれていた。³ 投資・資本市場部門のエグゼクティブ・バイス・プレジデントを務めていたジョン・グレスナー氏が、報酬を変更することなく、2026年10月1日にチーフ・リスク・オフィサーに就任した。³

グレスナー氏は2010年からフレディマックに在籍し、同社の資金調達、ヘッジ、債券発行業務の管理を担う資本市場運営部門の上級職において広範な経験を積んできた。³ グレスナー氏の前職の後任として、住宅ローン資産およびリスク移転を統括するシニア・バイス・プレジデントを務めていたケビン・チェン氏が、投資・資本市場部門を率いるシニア・バイス・プレジデントに指名された。³ 入手可能な証拠によると、人事更新が10月1日に発効し取引が2026年10月8日に開示されたことから、428 millionドルの資産売却とこれらリスク管理体制の変更は個別の企業イベントであることが確認される。¹³ 組織全体は、2025年12月に取締役会によって選任された公認会計士のケニー・M・スミスCEOによって率いられている。³ スミス氏はデロイト コンサルティングで27年間の経験を積み、同社で5年間バイス・チェアマン兼米国金融サービスグループリーダーを務め、それ以前の2008年から2019年の間にはウェルズ・ファーゴのグローバル・リード・クライアント・サービス・パートナーを務めていた。³

フレディマックの人材交代は、現在、政府支援の住宅関連機関を再編しつつある広範な経営陣の変革と軌を一にしている。³ 同業機関であるファニーメイは、2026年8月に複数の事業部門にわたり経験豊富な幹部職員グループを解雇した。³ これらの人員削減は、連邦住宅金融庁（FHFA）長官兼ファニーメイ取締役会会長であるビル・パルテ氏の下での経営陣刷新の最新段階を示していた。³ こうした体制の再編が進む中でも、政府支援機関各社は延滞債権ポートフォリオの売却と構造的な資産圧縮プログラムの実施を継続している。¹³